Diese Seite soll nicht als Rechtsratgeber angesehen werden, dafür sind:

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zuständig. Sie soll nur eine kleine Hilfe sein und einen ersten Überblick gewähren.

Quellenangaben sollen hier nicht Werbung machen, sondern sind das, als was sie dargestellt wurden, nämlich Quellenangaben.

Da man teilweise bei der Geschwindigkeit, in der sich die Rechtsprechung ändert, gar nicht schnell genug mit Aktualisierungen nachkommen kann, übernehmen wir selbstverständlich keine Gewähr und Haftung für die hier gemachten Angaben.

Wir bitten den Leser ausdrücklich, sich hierzu noch bei den o.g. Institutionen und Praxen Rechtssicherheit zu verschaffen.



Folgende Themen sind bisher vorhanden:

Abstandszahlungen:
Schönheitsreparaturen:
Feuchtigkeitsschäden, Feuchtigkeit und Schimmelpilz:
Betriebskosten:
Nachzahlung kann zurückverlangt werden:
Dübellöcher:
Einbauküche:
Feste Feiern im Garten, auf Balkon und Terrasse:
Besenreiner Zustand:
Selbstauskunft:
Haustierhaltung:






Haftung für Inhalt des Exposés

Grundsätzlich darf der Makler Informationen, die er vom Veräußerer erhalten hat, ungeprüft in ein Exposé übernehmen, es sei denn, sie sind nach den in seinem Berufsstand des Immobilienmaklers vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen. Hiervon abgesehen schuldet der Makler seinem Kunden grundsätzlich keine eigenen Ermittlungen. Weder ist danach ein Makler verpflichtet, Flächenangaben zu überprüfen, noch die Frage einer Baugenehmigung für einen Spitzboden. Anders ist es nur, wenn sich dem Makler Zweifel aufdrängen müssen.

In seinem Urteil vom 18.01.2007 - III ZR 146/06 - verlangt zwar der BGH vom Makler gegenüber seinem Kunden wegen des besonderen Treueverhältnisses Sorgfalt und Umsicht. Der Makler muss den Auftraggeber über alle ihm bekannten Umstände aufklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein könnten. Muss er erkennen, dass ihm zur Weitergabe an den Auftraggeber oder auch zum Abdruck in ein Exposé vom Verkäufer vermittelte Angaben ersichtlich falsch, nicht plausibel oder bedenklich sind, so kann sich der Makler nicht mit dem Argument verteidigen, er sei ja grundsätzlich nicht zu eigenen Ermittlungen verpflichtet. Im vorliegenden Fall hatte der auf Schadensersatz verklagte Makler die Wohnfläche mit 92,2 m² angegeben, als Teil dieser ein "Dachstudio" und in einer vom Verkäufer erstellten Wohnflächenberechnung eine anteilige Fläche "Atelier" angegeben, womit mit beiden Bezeichnungen ein ausgebauter Spitzbo-den gemeint war. Später stellte sich heraus, dass der Spitzboden ohne Baugenehmigung ausgebaut worden war.

Der BGH hat die Schadensersatzklage des Käufers gegen den Makler aus Pflichtverletzung des Maklervertrags abgewiesen. Es hat eigene Aktivitäten des Maklers, etwa durch Verändern der Angaben in der Wohnflächenberechnung, nicht festgestellt und keinen Beweis dafür gefunden, der Makler habe anders agiert als durch Weitergabe ihm vom Verkäufer überlassener Informationen.

Anders ist die Rechtslage etwa zu beurteilen, wenn der Makler in einem Inserat die Größe eines Gartenanteils mit ca. 100 m² mehr angibt als in einem früher von ihm aufgegebenen Inserat. In einem solchen Falle hilft dem Makler nicht der Hinweis im Exposé, es handele sich um Angaben des Eigentümers, für deren Richtigkeit er keine Gewähr übernehmen. Vielmehr muss in einem solchen Falle der Makler auch dann auf den erheblichen Unterschied der ihm erteilten Informationen hinweisen, wenn er selbst keine Erklärung hierfür hat (OLG München, NZM 2006, 305).


Tipp:

Die Anrechenbarkeit von Flächen zur Wohnfläche ist in der Gewerberaum- wie auch in der Wohnraummiete immer wieder Gegenstand von Streit, weil es keine gesetzliche Definition der Mietfläche gibt, und weil weder die Anwendung der Wohnflächenverordnung, noch die bestehender DIN-Vorschriften (wie etwa DIN 283 oder DIN 277) zwingende Grundlage für die Flächenberechnung sind (J. Schmidt, Gewerbeimmobilien vermieten & verwalten, G 1.2, S. 421, mit Definitionen und Musterformulierungen).

Außerdem muss beim Erwerb von Wohnungseigentum die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung sorgfältig dahingehend überprüft werden, ob das alleinige Nutzungsrecht des Erwerbers (meist in der Form des Sondernutzungsrechts gewährt) auch das Recht zum Ausbau des Spitzbo-dens bzw. Dachbodens zu Wohnzwecken beinhaltet. Meist ist diese Ausbaumöglichkeit ausdrück-lich nicht gewährt und führt bei Verstoß und entsprechendem Eigentümerbeschluss der Gemein-schaft zur Rückbauverpflichtung (BGH, NZM 2001, 623), und zwar unabhängig davon, ob die vor-genommene bauliche Veränderung die übrigen Wohnungseigentümer unzumutbar beeinträchtigt oder nicht (BayObLG, NZM 2005, 622).

Quelle:
Joachim Schmidt
Rechtsanwalt
Schmalz Rechtsanwälte
Tel. 069/74 74 9 141
Fax 069/74 74 9 149
eMail: frankfurt@schmalzlegal.com
www.schmalzlegal.com




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Wann hat der Mieter das Recht auf seiner Seite, wann der Vermieter?

Abstandszahlungen:

Ein Vermieter oder ein Vormieter darf von einem wohnungssuchenden Mieter weder eine Maklerprovision, eine Auszugsprämie oder eine Abstandszahlung fordern. Zulässig sind aber „Ablösevereinbarungen.“ Mit Hilfe derartiger Verträge verpflichtet sich der Wohnungssuchende, bei der Anmietung der Wohnung bestimmte Einrichtungsgegenstände des Vormieters zu übernehmen.

Häufig ist eine Ablösevereinbarung in der Praxis aber ein "verkappter" Abstand, warnt der Mieterbund. Nämlich dann, wenn wertloses Mobiliar zu Höchstpreisen abgegeben werden soll. Das ist laut Wohnungsvermittlungsgesetz unzulässig. Der Preis für die Möbelstücke darf nicht in einem krassen Missverhältnis zum Wert stehen.

Aber: Nicht jede überzogene Preisforderung des Vermieters ist unwirksam. Wenn der geforderte Preis jedoch mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Möbelstücke liegt, kann der Mieter zuviel Gezahltes zurückfordern. Sein Rückforderungsanspruch verjährt nach vier Jahren.

Ist zum Beispiel die für 5.000 Euro gekaufte Einbauküche nur noch rund 1.000 Euro wert, muss der neue Mieter maximal diese 1.000 Euro plus 50 Prozent zahlen. Alles, was über 1.500 Euro liegt, kann er zurückfordern. (Quelle: Deutscher Mieterbund)

Schönheitsreparaturen:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mehrfach den Schutz von Mietern vor überzogenen Renovierungspflichten (Schönheitsreparaturen) gestärkt. Nach dem jüngsten Urteil (12.9.2007) sind Klauseln im Mietvertrag unwirksam, die den Mieter beim Auszug unabhängig vom Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichten. Durch eine solche Bestimmung werde der Mieter unangemessen benachteiligt, entschied das Karlsruher Gericht. Denn nach dem Wortlaut der Bestimmung müsse die Wohnung auch dann instand gesetzt werden, wenn sie eigentlich in tadellosem Zustand sei.

Feuchtigkeitsschäden, Feuchtigkeit und Schimmelpilz:

Feuchte Wände und Schimmelflecken in der Wohnung sind nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes Wohnungsmängel, die der Vermieter beseitigen muss und die den Mieter zum Beispiel zu einer Mietminderung berechtigen.

Ist der Mieter dagegen für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich, beispielsweise weil er zu wenig heizt oder lüftet, fallen Mietminderungsansprüche aus. Für eine „ordnungsgemäße Belüftung“ reicht es aus, dass morgens zweimal und abends einmal quer gelüftet wird.

Ist zwischen den Vertragsparteien streitig, ob falsches Mieterverhalten oder Baumängel Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, muss erst einmal der Vermieter beweisen, dass nicht er verantwortlich ist.

Betriebskosten:

Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode hat der Vermieter über die Betriebskosten abzurechnen. Innerhalb dieser Frist muss eine nach Umfang und Inhalt den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Abrechnung vorgelegt werden. Durch die bloße Zusendung „irgendeiner Zahlenaufstellung“ bzw. einer „Abrechnung“ mit schwer wiegenden Mängeln wird die Zwölfmonatsfrist nicht gewahrt (LG Potsdam 11 S 157/03).

Nachzahlung kann zurückverlangt werden:

Hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu spät erstellt, darf der Mieter die bereits gezahlte Nachforderung, die er in Unkenntnis der Verspätung bereits geleistet hat, wieder zurückverlangen. Dies hat der BGH mit Urteil vom 18. Januar 2006 entschieden.

Dübellöcher:

Dübellöcher im gewissen Umfang gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung/Haus und lösen keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters aus, entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Landgericht Köln (1 S 130/99).

In den vergangenen Jahren hatten demnach verschiedene Gerichte betont, dass das Anbohren von Kacheln und Fliesen, zum Beispiel im Badezimmer oder in der Küche, grundsätzlich zulässig ist. Der Mieter darf dort übliche Gegenstände, wie Spiegel, Hängeschränke, Toilettenpapier- und Handtuchhalter befestigen. Im „üblichen Umfang“ gesetzte Bohrlöcher muss der Mieter beim Auszug nicht beseitigen.

Ist der Mieter allerdings beim Auszug verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen, gehört zu den Schönheitsreparaturen auch das Beseitigen der Dübellöcher.

Einbauküche:

Ein Mieter muss nicht ohne weiteres den Einbau einer neuen, aber nicht gleichwertigen Einbauküche dulden, entschied das Landgericht Hamburg (311 S 101/02).

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes hatte der Vermieter die Wohnung ursprünglich mit einer hochwertigen Einbauküche vermietet. Diese Küche war nach fast 20 Jahres Nutzungsdauer noch ohne weiteres funktionsfähig, lediglich einzelne technische Geräte waren erneuerungsbedürftig.

Das Landgericht Hamburg entschied, der Mieter müsse zwar dulden, dass die nicht funktionsfähigen Geräte ersetzt werden, nicht aber, dass die Küche komplett ausgetauscht werde.

Feste Feiern im Garten, auf Balkon und Terrasse:

Grillen in den Sommermonaten ist üblich und muss normalerweise von den Nachbarn geduldet werden. Ein Verbot kommt nur in Betracht, wenn es zu wesentlichen Beeinträchtigungen durch Rauch, Ruß oder Wärme kommt (LG München I 15 S 22735/03). Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes ist dies der Fall, wenn der beim Grillen im Garten eines Mehrfamilienhauses entstehende Qualm „konzentriert“ in die Wohnräume eines Nachbarn dringt. Das ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einer Geldbuße geahndet werden.

Generell kann das Grillen auf Holzkohlefeuer im Garten einer Wohneigentumsanlage nicht verboten werden. Fünfmal im Jahr ist das Grillen am äußersten Ende des Gartens, 25 Meter vom Haus entfernt, erlaubt. Letztlich kommt es jedoch auf den Einzelfall an.

Strengere Regeln gelten – so der Mieterbund – für Balkon und Terrasse: Im Mietvertrag kann das Grillen mit Holzkohle- wie auch Elektrogrills auf dem Balkon untersagt werden. Ohne vertragliches Verbot dürfen Mieter aber auch auf dem Balkon oder der Terrasse grillen. Nachbarn sollten 48 Stunden vorher informiert werden. Einmal im Monat oder dreimal bzw. sechs Stunden im Jahr darf dann auf der Terrasse gegrillt werden, am besten ist ein Elektrogrill. Aber Vorsicht: Zieht Qualm in die Nachbarwohnung, ist das verboten und ein Verstoß gegen das Immissionsschutzgesetz. Und: Der Geräuschpegel sollte nach 22.00 Uhr gedämpft werden.

Besenreiner Zustand:

Die Vereinbarung, die Mietwohnung in einem „besenreinen“ Zustand zurückzugeben, umfasst nur die Beseitigung grober Verschmutzungen. Nicht umfasst sind Kosten für die Reinigung von Fenstern, Küche und Keller. Diese muss der Vermieter selbst tragen, entschied so der BGH (Bundesgerichtshof) in einem Urteil vom 28. Juni 2006.

Achtung: Bei Abschluss des Mietvertrages wird empfohlen, die Rückgabevereinbarungen unter Berücksichtigung der aktuellen BGH-Rechtsprechung noch einmal zu überprüfen.

Selbstauskunft:

Fragen nach der Bonität des Mietinteressenten muss dieser wahrheitsgemäß, auch in einer sog. Selbstauskunft beantworten. Andernfalls kann der Vermieter den Mietvertrag anfechten und eventuell sogar kündigen. Auch Fragen nach Familienstand, Kindern und Einkommenshöhe sind zulässig und müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden, da diese Fragen für das Mietverhältnis von Bedeutung sind.

Nicht bzw. falsch können z.B. Fragen nach Parteizugehörigkeit beantwortet werden. Wenn man zulässige Fragen falsch beantwortet, riskiert man die Anfechtung und/oder die Kündigung des Mietvertrages. Letztlich ist die Frage, was zulässigerweise richtig beantwortet werden muss in der Rechtsprechung nicht einheitlich geklärt. Im Zweifel sollte man daher bei einem Mieterverein nachfragen.

Haustierhaltung:

Ob Mieter in ihrer Wohnung ein Haustier halten dürfen hängt in erster Linie von der jeweiligen vertraglichen Vereinbarung ab, oft vom genauen Wortlaut des Mietvertrages. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes sind vier Fallgruppen zu unterscheiden:

1. Erlaubt der Mietvertrag ausdrücklich die Tierhaltung, kann sich der Mieter ohne weiteres Hund oder Katze oder andere Haustiere zulegen.

2. Verbietet der Mietvertrag jegliche Form von Haustierhaltung ist das unwirksam. Kleintiere, wie z.B. Vögel, Fische oder Hamster darf der Mieter immer halten, egal was im Mietvertrag steht. Wirksam wäre allerdings eine Mietvertragsklausel, nach der z.B. die Hundehaltung verboten ist. Dann darf sich der Mieter keinen Hund anschaffen, tut er es doch, kann der Vermieter die Abschaffung des Hundes verlangen.

3. Steht im Mietvertrag, dass die Hundehaltung von einer Zustimmung des Vermieters abhängt, muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Der kann "frei" entscheiden, allerdings darf er nicht willkürlich der einen Mietpartei den Hund erlauben, und der anderen nicht.

4. Ist im Mietvertrag nichts zum Thema Tierhaltung geregelt oder ist die Vertragsklausel unwirksam, kann zumindest der Mieter eines Einfamilienhauses einen Hund halten. In Mehrfamilienhäusern sollte sicherheitshalber der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Katzen dürfen, wenn im Mietvertrag nichts geregelt ist, gehalten werden, erst recht Kleintiere.

Quelle: rtl.de/Ratgeber


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